Was ist mein Grundstück wert?

Über den Bodenrichtwert: Er wird nach § 196 BauGB vom Gutachterausschuss ermittelt und ist in den Bodenrichtwertportalen der Länder kostenfrei einsehbar. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen gibt es eigene Richtwerte. Rechnen Sie Zu- und Abschläge für Zufahrt, Zuschnitt und Zustand selbst hinzu.

Amtlich heißt diese Zahl nicht Quadratmeterpreis, sondern Bodenrichtwert: ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für eine ganze Zone, gebildet aus vielen beurkundeten Kaufpreisen und nicht aus Ihrem. Kostenfrei abrufbar in den Portalen der Länder. Ihren eigenen Quadratmeterpreis erhalten Sie daraus erst, wenn Sie Zufahrt, Zuschnitt und Entwicklungszustand auf- oder abschlagen.

Ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für eine Zone von Grundstücken, die in ihren wertbestimmenden Merkmalen weitgehend übereinstimmen. Er bezieht sich auf ein Grundstück mit den Merkmalen der Zone — nicht auf Ihres. Ermittelt wird er aus tatsächlichen Kaufpreisen, die dem Gutachterausschuss gemeldet werden.

Weil der Entwicklungszustand ein anderer ist. § 3 ImmoWertV unterscheidet Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land. Der Unterschied bemisst sich nicht nach der Lage, sondern nach der rechtlichen Aussicht auf Bebaubarkeit — und die fehlt im Außenbereich.

Für eine Verkaufsentscheidung meist nicht; dafür genügen Bodenrichtwert, Vergleichsangebote und eine nüchterne Einschätzung der Zufahrt. Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich, wenn ein Dritter überzeugt werden muss: Finanzamt, Miterben, Gericht. Es kostet Gebühren und wird beim Gutachterausschuss beantragt.

Der Bodenrichtwert kostet nichts, er steht in den Portalen der Länder. Ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses kostet eine Gebühr, die sich nach dem Wert der Fläche richtet; bei kleinen Freizeitgrundstücken liegt sie im unteren dreistelligen Bereich. Eine Einschätzung durch einen Makler ist üblicherweise kostenfrei, bindet aber niemanden und ersetzt kein Gutachten.

Ja, und zwar amtlich: Die Bodenrichtwerte stehen in den BORIS-Portalen der Länder, kostenfrei und ohne Anmeldung. Das ist etwas anderes als die Wertrechner der Maklerportale, die eine Adresse verlangen und am Ende einen Rückruf. Für eine Fläche ohne Baurecht sind die Rechner ohnehin ungeeignet — sie rechnen mit Wohnimmobilien.

Bei Erbschaft und Schenkung setzt das Finanzamt einen Wert nach dem Bewertungsgesetz an, nicht Ihren Wunschpreis. Erscheint er zu hoch, können Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen — regelmäßig durch ein Gutachten. Bei einer kleinen Fläche lohnt das selten; bei einem auffällig hohen Ansatz sehr wohl.

Für eine erste Einordnung ja: Entwicklungszustand bestimmen, Bodenrichtwert im Portal des Landes nachschlagen, Zu- und Abschläge für Zufahrt, Zuschnitt und Zustand selbst ansetzen. Das kostet nur Zeit. Was kein kostenloses Verfahren leisten kann, ist eine Zahl, auf die sich Finanzamt oder Miterben einlassen müssen — dafür braucht es ein Gutachten.