Musteranfragen ans Bauamt

Nennen Sie zuerst das Flurstück eindeutig — Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer und Lage —, dann Ihr Vorhaben mit Maßen, dann die Frage als nummerierte Liste. Nummerierte Fragen werden einzeln beantwortet, ein Fließtext oft nur zusammenfassend. Am Ende Name, Anschrift und eine Rückrufnummer. Mehr verlangt niemand: Eine formlose Anfrage braucht kein Formular.

Eine formlose schriftliche Anfrage ist in aller Regel gebührenfrei. Kosten entstehen erst bei einer förmlichen Bauvoranfrage: Dafür verlangen die Behörden je nach Land und Aufwand meist einen niedrigen bis mittleren dreistelligen Betrag. Die Texte hier sind formlose Anfragen.

Die Bauvoranfrage ist ein Antrag nach der jeweiligen Landesbauordnung. Sie kostet Gebühren, dauert länger und endet mit einem Bauvorbescheid — einem Verwaltungsakt, auf den Sie sich berufen können und der meist drei Jahre bindet. Die formlose Anfrage kostet nichts und bindet die Behörde nicht, beantwortet aber die Vorfrage, ob sich der Aufwand überhaupt lohnt.

Für die formlose Anfrage gibt es keine gesetzliche Frist. In der Praxis antworten Bauämter innerhalb von ein bis drei Wochen, Landwirtschafts- und Forstbehörden teils schneller. Bleibt nach vier Wochen eine Antwort aus, hilft ein kurzer Anruf unter Nennung Ihres Betreffs mehr als eine zweite Mail.

Die Landesbauordnungen stellen kleine Gebäude ohne Aufenthaltsraum, Toilette und Feuerstätte von der Genehmigung frei — die Grenze liegt je nach Land bei einem bestimmten umbauten Raum. Verfahrensfrei heißt aber nicht zulässig: Im Außenbereich bleibt ein Gartenhaus nach § 35 BauGB in aller Regel unzulässig, auch wenn es klein genug wäre. Genau diese Verwechslung ist der teuerste Irrtum bei Freizeitgrundstücken.

Eine Einfriedung ist in vielen Ländern verfahrensfrei, wenn sie eine bestimmte Höhe nicht überschreitet. Im Außenbereich ist sie trotzdem ein Vorhaben nach § 29 BauGB und kann unzulässig sein, etwa wenn sie Wildwechsel oder einen Wanderweg abschneidet. Dazu kommen Nachbarrecht und örtliche Satzungen. Deshalb fragt der Mustertext beides zugleich ab.

Negativattest oder Negativzeugnis ist das Zeugnis der Gemeinde darüber, dass ihr Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Grundlage ist § 28 Absatz 1 BauGB; das Vorkaufsrecht selbst steht in § 24 BauGB. Das Grundbuchamt darf den Käufer ohne diesen Nachweis nicht eintragen, der Notar holt es deshalb ohnehin ein. Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen kommt die Genehmigung nach § 2 Grundstückverkehrsgesetz hinzu — das ist etwas anderes und ersetzt das Zeugnis nicht.

Für Bauen und Einfriedung an die untere Baurechtsbehörde: je nach Bundesland die Gemeinde selbst oder das Landratsamt. Für den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen an das Landwirtschaftsamt, für Wald an die untere Forstbehörde, für Bodenrichtwerte an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Jeder Mustertext nennt die Stelle.