Landwirtschaftliche Fläche kaufen oder verkaufen

Das Wochenendgrundstück dient der Erholung: Entweder liegt es in einem Sondergebiet nach § 10 BauNVO oder im Außenbereich. Die landwirtschaftliche Fläche dient der Erzeugung, also Ackerbau, Wiesen- und Weidewirtschaft, Obst- oder Weinbau; was dazugehört, zählt § 201 BauGB auf. Der praktische Unterschied: Auf der landwirtschaftlichen Fläche kann ein Pachtvertrag laufen, in den Sie nach § 593b BGB eintreten, und ihr Verkauf kann eine Genehmigung brauchen.

Ab einer bestimmten Flächengröße ja. Die maßgebliche Größe und der Name des Gesetzes unterscheiden sich je nach Bundesland, und einzelne Landkreise setzen die Schwelle deutlich niedriger an. Zusammenhängende Flächen desselben Verkäufers werden zusammengerechnet. Entscheidend ist die Auskunft der unteren Landwirtschaftsbehörde, nicht eine Zahl von einer Internetseite.

Zuerst auf die Zufahrt: Eine Fläche, die man nur über fremdes Land erreicht, ist schwer zu bewirtschaften und schwer weiterzuverkaufen. Dann auf einen laufenden Pachtvertrag — den übernehmen Sie nach § 593b BGB mitsamt seiner Laufzeit. Und schließlich auf die Genehmigung: Ab einer gewissen Größe ist der Verkauf nach dem Agrarstrukturrecht des Landes genehmigungspflichtig, und das kostet Zeit, nicht den Kauf.

Regional sehr verschieden, und eine bundesweite Zahl wäre irreführend. Maßgeblich sind die Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftliche Flächen; sie werden nach § 196 BauGB von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen ermittelt und sind in den Portalen der Länder kostenfrei einzusehen. Darüber hinaus entscheiden Bodengüte, Zuschnitt und die Nachfrage der Betriebe vor Ort.

Über einen Landpachtvertrag, nicht über einen Mietvertrag: Verpachtet wird die Fläche samt ihrer Erträge. Daraus folgen eigene Regeln zu Kündigungsfristen und zur Erhaltung der Fläche, und der Vertrag ist der zuständigen Behörde anzuzeigen. Wird das Grundstück während der Pacht verkauft, tritt der Erwerber nach § 593b BGB ein — Kauf bricht Pacht nicht.

Erst nach Ende der Pachtzeit. Nach § 593b BGB tritt der Käufer in den laufenden Landpachtvertrag ein und ist bis zu dessen Ende daran gebunden. Lassen Sie sich den Vertrag vor dem Kauf zeigen; eine mündliche Zusage des Verkäufers, der Pächter werde schon gehen, ist nichts wert.

Der teuerste Posten ist keine Gebühr, sondern eine Steuer, und sie überrascht fast jeden: Gehört die Fläche zu einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb, ist das Herausnehmen ins Privatvermögen eine Entnahme — steuerlich wird sie behandelt, als hätten Sie die Fläche an sich selbst verkauft. Versteuert wird die Differenz zwischen dem Buchwert in der Buchführung des Betriebs und dem heutigen Wert. Bei Flächen, die seit Generationen im Betrieb sind, steht der Buchwert oft bei einem Bruchteil des heutigen Bodenwerts, und dann wird aus einer Formalie eine erhebliche Steuerforderung — ohne dass Ihnen ein Euro zugeflossen ist. Dazu kommen die Nebenkosten der Umsetzung: Vermessung bei einer Teilfläche, Notar und Grundbuch, wenn auch das Eigentum wechselt. Rechnen Sie das vor der Entscheidung durch, und zwar mit einem Steuerberater, der die Buchwerte sieht. Wer die Fläche nur anders NUTZEN will — etwa als Garten statt als Acker —, muss sie dafür nicht zwingend entnehmen; das ist die Frage, mit der das Gespräch anfangen sollte.