Zwei Fälle, die von außen gleich aussehen
Der erste Fall ist das festgesetzte Wochenendhausgebiet. § 10 der Baunutzungsverordnung erlaubt der Gemeinde, ein Sondergebiet für die Erholung auszuweisen. Dort sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig; wie groß sie sein dürfen, bestimmt der Bebauungsplan und nicht der Verkäufer.
Der zweite Fall ist der Außenbereich nach § 35 Baugesetzbuch: Es gibt keinen Bebauungsplan. Dort darf nur gebaut werden, was privilegiert ist, etwa ein landwirtschaftlicher Betrieb. Ein Gartenhaus ist nicht privilegiert, und daran ändert auch eine jahrzehntelange Duldung nichts. Wer kauft, übernimmt den Zustand so, wie er ist, einschließlich eines möglichen Abbruchverlangens.
Von außen sehen beide gleich aus: eine Parzelle mit Hütte, Zaun und Obstbäumen. Welcher Fall vorliegt, sagt das Bauamt der Gemeinde, und diese Auskunft gehört vor den Kaufvertrag.
Dauerhaft wohnen: warum das nicht geht
Ein Sondergebiet nach § 10 BauNVO dient der Erholung. Ein dauerhafter Wohnsitz passt nicht zu dieser Zweckbestimmung, und im Außenbereich ist ein Wohnhaus regelmäßig unzulässig. Die Vorschrift selbst sagt zum Dauerwohnen übrigens nichts: Es folgt aus der Zweckbestimmung, nicht aus einem Verbotssatz.
Ein Erstwohnsitz setzt eine Wohnung voraus, die dafür auch genutzt werden darf. Die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt schafft dieses Recht nicht, und die Baurechtsbehörde kann die Nutzung untersagen. Praktisch fehlen meist auch Hausnummer und Anschluss an Wasser, Strom und Kanal.
Was Sie vor dem Kauf klären sollten
- Liegt die Fläche in einem festgesetzten Gebiet oder im Außenbereich? Das Bauamt sagt es in einem Anruf.
- Ist eine vorhandene Hütte genehmigt oder nur geduldet? Lassen Sie sich die Genehmigung zeigen.
- Gibt es Strom und Wasser, und wenn ja, womit ist das belegt?
- Wie ist die Zufahrt geregelt? Ein Wegerecht gehört ins Grundbuch, nicht in eine Absprache.
- Steht im Grundbuch eine Dienstbarkeit, eine Baulast oder ein Vorkaufsrecht?
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