Ratgeber · Bundesrecht · Stand 29.10.2026
Mit dem Erbfall gehört das Grundstück allen Erben gemeinsam, nicht jedem ein Stück davon. Verkaufen können sie nur zusammen. Die Berichtigung des Grundbuchs ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei; einigen sich die Erben nicht, bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG.
Nach dem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig: Eingetragen steht noch der Verstorbene. Die Berichtigung erfolgt auf Antrag, mit Erbschein, Testamentsvollstreckerzeugnis oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Wichtig ist die Frist: Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung gebührenfrei.
Erst danach lässt sich sinnvoll verkaufen, denn ein Käufer wird vom eingetragenen Eigentümer erwerben wollen. Wer also ohnehin verkaufen will, sollte die Berichtigung nicht aufschieben — die zwei Jahre vergehen in einer Erbengemeinschaft schneller als gedacht.
Mehrere Erben bilden eine Gesamthandsgemeinschaft. Niemand hat einen bestimmten Teil des Grundstücks, sondern jeder einen Anteil am Nachlass als Ganzem. Verkaufen, verpachten oder belasten lässt sich das Grundstück deshalb nur gemeinsam. Jeder einzelne Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, § 2042 BGB.
In der Praxis gibt es drei Wege. Einer übernimmt und zahlt die anderen aus; dann braucht es eine Bewertung, auf die sich alle einlassen können. Alle verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös; das ist der einfachste Weg und bei Freizeitflächen meist der vernünftigste. Oder die Fläche wird real geteilt — was nur geht, wenn sie groß genug und sinnvoll teilbar ist.
Dann bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG: Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen, das Grundstück wird versteigert und der Erlös tritt an seine Stelle. Das Verfahren funktioniert, aber es ist das teuerste aller Ergebnisse — die erzielten Preise liegen häufig unter dem freien Verkauf, und die Verfahrenskosten gehen vom Erlös ab.
Bevor es so weit kommt, lohnt fast immer der Versuch, die Bewertung aus dem Streit herauszunehmen: ein Gutachten des Gutachterausschusses, dem sich alle im Voraus unterwerfen. Viele Erbenstreitigkeiten sind in Wahrheit Streitigkeiten über eine Zahl, die niemand belegen kann.
Die Teilung eines Grundstücks ist die Bildung neuer Flurstücke und wird vom Vermessungsamt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt. Baurechtlich ist sie nach § 19 BauGB im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an Bedingungen geknüpft; im Außenbereich ist sie als solche meist unproblematisch.
Wirtschaftlich ist sie es oft nicht. Zwei halbe Wiesen sind zusammen regelmäßig weniger wert als eine ganze, weil Zuschnitt und Zufahrt schlechter werden und weil sehr kleine Parzellen kaum Käufer finden. Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen kann die Teilung zudem die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz berühren.
Was diese Seite ist und was nicht. Wir stellen die Rechtslage dar, so wie sie in den genannten Vorschriften steht. Das ist keine Rechts- und keine Steuerberatung, und es ersetzt keine Auskunft der Behörde: Verbindlich entscheidet immer das zuständige Amt. Für Ihre Anfrage dort haben wir fertige Texte zum Kopieren.
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Der nächste Schritt nach diesem Text ist fast immer eine Frage an eine Behörde. Diese Schreiben können Sie kopieren, ausfüllen und abschicken — kostenfrei, ohne Anmeldung.
An: Das Bauamt (manchmal Stadtbauamt, Bauverwaltung oder Fachber · Meist wenige Tage bis zwei Wochen. Die Auskunft ist in der Regel gebührenfrei.
An: Die untere Baurechtsbehörde. Je nach Bundesland ist das die · Ein bis drei Wochen.
An: Die untere Baurechtsbehörde, bei Gartengebieten zusätzlich d · Ein bis zwei Wochen.
An: Die untere Baurechtsbehörde. · Ein bis drei Wochen.
An: Die untere Baurechtsbehörde. Als Kaufinteressent brauchen Si · Zwei bis sechs Wochen, weil oft Akten herausgesucht werden müssen.
An: Die untere Landwirtschaftsbehörde, meist beim Landratsamt (o · Die Auskunft meist eine bis zwei Wochen. Das Genehmigungsverfahren selbst dauert länger.
An: Die untere Forstbehörde, meist beim Landratsamt. · Zwei bis sechs Wochen.
An: Die Gemeindeverwaltung, Fachbereich Bauen oder Ordnungsamt. · Oft wenige Tage; manche Gemeinden stellen die Satzungen auch online.
An: Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, meist beim Lan · Oft sofort online über das Bodenrichtwertportal des Landes, sonst wenige Tage.
An: Den Verkäufer, schriftlich. Diese Anfrage geht nicht an eine · Sollte vor dem Notartermin beantwortet sein.
Allen gemeinsam. Die Erben bilden eine Gesamthandsgemeinschaft; niemand hat einen bestimmten Teil der Fläche, sondern einen Anteil am Nachlass. Verkauf, Verpachtung und Belastung sind deshalb nur gemeinsam möglich. Die Auseinandersetzung kann jeder Miterbe nach § 2042 BGB verlangen.
Beim Grundbuchamt heißt der Vorgang nicht Umschreibung, sondern Berichtigung: Das Eigentum ist mit dem Erbfall schon übergegangen, nachgeführt wird nur das Buch. Gemeint ist derselbe Antrag. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist er gebührenfrei; danach fallen die üblichen Gebühren an. Kosten können für den Erbschein entstehen, falls kein notarielles Testament vorliegt — den Nachweis regelt § 35 GBO.
Über eine Vereinbarung, in der ein Übernahmewert festgelegt und der Anteil der übrigen Erben beziffert wird; die Übertragung wird notariell beurkundet. Der Streit entsteht fast immer an der Bewertung — ein Gutachten des Gutachterausschusses, auf das sich alle vorher einigen, nimmt ihm die Grundlage.
Ein Verfahren nach § 180 ZVG, mit dem ein Miteigentümer oder Miterbe die Gemeinschaft auflösen kann: Das Grundstück wird versteigert, der Erlös tritt an seine Stelle. Jeder Einzelne kann sie beantragen. Sie führt zum Ziel, erzielt aber oft weniger als ein freier Verkauf und kostet Verfahrensgebühren.
Nur, soweit der Wert des gesamten Erwerbs den persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Freibeträge stehen in § 16 ErbStG und hängen vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Bei kleinen Freizeitflächen bleibt es deshalb häufig ohne Steuer — maßgeblich ist aber der gesamte Nachlass, nicht das einzelne Grundstück.
Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird — das ist der größte Posten, den man sparen kann. Kosten entstehen für einen Erbschein, falls kein notarielles Testament vorliegt, und laufend für Grundsteuer und Pflege. Die Erbschaftsteuer hängt am Freibetrag, nicht am Grundstück allein.
Erbschaftsteuer, aber nur soweit der gesamte Erwerb den persönlichen Freibetrag nach § 16 ErbStG übersteigt. Grunderwerbsteuer fällt beim Erbfall nicht an. Verkaufen Sie später, zählt für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG die Haltezeit des Erblassers mit — bei einer lange im Familienbesitz befindlichen Fläche ist der Gewinn deshalb meist steuerfrei.
Die Berichtigung auf die Erben, denn eingetragen steht noch der Verstorbene. Nachgewiesen wird die Erbfolge durch Erbschein oder — nach § 35 GBO — durch ein notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Eintragung gebührenfrei. Erst danach lässt sich sinnvoll verkaufen.
Beides ist derselbe Vorgang aus zwei Richtungen. Verkaufen können die Miterben nur gemeinsam; der Erlös tritt dann an die Stelle des Grundstücks und wird geteilt. Auflösen heißt, die Auseinandersetzung nach § 2042 BGB zu betreiben — durch Verkauf, durch Auszahlung eines Übernehmers oder, wenn nichts davon gelingt, durch Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Der gemeinsame Verkauf bringt fast immer mehr.
Ja, wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag samt Eröffnungsprotokoll vorliegt: Das Grundbuchamt erkennt diesen Nachweis nach § 35 GBO an. Nur bei einem privatschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge braucht es den Erbschein. Das spart die Erbscheingebühr, die sich nach dem Nachlasswert richtet.
Worauf sich die Angaben auf dieser Seite stützen. Die Verweise führen zur amtlichen Fassung.
Wir geben den Inhalt der Vorschriften wieder und verlinken ihn. Ob und wie sie in Ihrem Fall gelten, beurteilen Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater: eine Rechts- oder Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht leisten.
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