Ratgeber · Bundesrecht · Stand 29.10.2026
Ein Grundstückskaufvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden — ohne Notar ist er nichtig. Eigentümer werden Sie aber erst mit der Eintragung im Grundbuch, und bis dahin vergehen bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen oft mehrere Monate.
Der aktuelle Grundbuchauszug ist die wichtigste Unterlage: In Abteilung II stehen die Lasten und Beschränkungen — Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte —, in Abteilung III die Grundpfandrechte. Was dort steht, übernehmen Sie, sofern es nicht ausdrücklich gelöscht wird.
Dazu kommen der Lageplan aus dem Liegenschaftskataster, die Flurstücksnummer mit amtlicher Fläche und, falls vorhanden, Pachtverträge und Baugenehmigungen. Bei einer Fläche mit Hütte ist die Bauakte der Punkt, an dem sich entscheidet, ob Sie ein Gebäude oder ein Risiko kaufen.
Ein Vertrag über die Übertragung eines Grundstücks bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag über eine Wiese ist nichtig — vollständig, nicht nur schwebend. Geheilt wird der Mangel erst mit Auflassung und Eintragung, was ohne Notar ohnehin nicht geht.
Die Auflassung selbst, also die Einigung über den Eigentumsübergang, muss nach § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden. Üblicherweise geschieht das im selben Termin wie der Kaufvertrag. Wer die Kosten trägt, ist Verhandlungssache, üblich ist der Käufer — gegenüber dem Notar haften allerdings beide Seiten.
Nach der Beurkundung arbeitet der Notar eine Liste ab: Auflassungsvormerkung eintragen, Negativzeugnis der Gemeinde einholen, bei landwirtschaftlichen Flächen die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz beantragen, Unbedenklichkeits-bescheinigung des Finanzamts abwarten — die kommt erst, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist. Erst danach wird umgeschrieben.
Die Auflassungsvormerkung ist dabei Ihr Schutz: Ab ihrer Eintragung kann der Verkäufer nicht mehr wirksam an einen anderen verkaufen oder belasten. Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn sie steht und die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Zahlen Sie nie vorher, auch nicht in Teilen.
Eine neue Vermessung braucht es, wenn ein Flurstück geteilt wird oder wenn die Grenzen im Gelände unklar sind und festgestellt werden sollen. Für den normalen Kauf einer bestehenden Parzelle ist sie nicht erforderlich: Verkauft wird das Flurstück mit der im Kataster nachgewiesenen Fläche.
Wer die Grenze trotzdem wissen will, findet die Flurstücksgrenzen in den Geoportalen der Länder, meist kostenfrei einsehbar. Die dort dargestellte Grenze ist aber eine Darstellung und keine Abmarkung im Gelände — rechtsverbindlich wird sie erst durch ein Grenzfeststellungsverfahren, und das kostet.
Was diese Seite ist und was nicht. Wir stellen die Rechtslage dar, so wie sie in den genannten Vorschriften steht. Das ist keine Rechts- und keine Steuerberatung, und es ersetzt keine Auskunft der Behörde: Verbindlich entscheidet immer das zuständige Amt. Für Ihre Anfrage dort haben wir fertige Texte zum Kopieren.
Die Rechtsinhalte gelten bundesweit. Vermitteln tut iMMo75 zwischen Stuttgart und Karlsruhe. Inserieren können Sie hier aus ganz Deutschland, kostenlos.
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Der nächste Schritt nach diesem Text ist fast immer eine Frage an eine Behörde. Diese Schreiben können Sie kopieren, ausfüllen und abschicken — kostenfrei, ohne Anmeldung.
An: Das Bauamt (manchmal Stadtbauamt, Bauverwaltung oder Fachber · Meist wenige Tage bis zwei Wochen. Die Auskunft ist in der Regel gebührenfrei.
An: Die untere Baurechtsbehörde. Je nach Bundesland ist das die · Ein bis drei Wochen.
An: Die untere Baurechtsbehörde, bei Gartengebieten zusätzlich d · Ein bis zwei Wochen.
An: Die untere Baurechtsbehörde. · Ein bis drei Wochen.
An: Die untere Baurechtsbehörde. Als Kaufinteressent brauchen Si · Zwei bis sechs Wochen, weil oft Akten herausgesucht werden müssen.
An: Die untere Landwirtschaftsbehörde, meist beim Landratsamt (o · Die Auskunft meist eine bis zwei Wochen. Das Genehmigungsverfahren selbst dauert länger.
An: Die untere Forstbehörde, meist beim Landratsamt. · Zwei bis sechs Wochen.
An: Die Gemeindeverwaltung, Fachbereich Bauen oder Ordnungsamt. · Oft wenige Tage; manche Gemeinden stellen die Satzungen auch online.
An: Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, meist beim Lan · Oft sofort online über das Bodenrichtwertportal des Landes, sonst wenige Tage.
An: Den Verkäufer, schriftlich. Diese Anfrage geht nicht an eine · Sollte vor dem Notartermin beantwortet sein.
Ja, zwingend. Nach § 311b BGB bedarf der Vertrag der notariellen Beurkundung; ohne sie ist er nichtig. Das gilt für jede Fläche, auch für die kleine Wiese zum Nachbarpreis. Die Auflassung muss zudem nach § 925 BGB vor dem Notar erklärt werden.
Üblicherweise der Käufer, vereinbart wird es aber im Vertrag. Gegenüber dem Notar haften beide Vertragsteile als Gesamtschuldner, unabhängig davon, was sie untereinander abgemacht haben. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert und sind gesetzlich festgelegt, also nicht verhandelbar.
Den aktuellen Grundbuchauszug, die genaue Bezeichnung des Flurstücks, die Personalien beider Seiten und die Steuer-Identifikationsnummern. Dazu alles, was mitverkauft oder übernommen wird: Pachtverträge, Baugenehmigungen, Rechte und Lasten. Den Auszug holt der Notar in der Regel selbst.
Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen oft mehrere Monate. Die Zeit geht für Auflassungsvormerkung, Negativzeugnis, gegebenenfalls die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts drauf. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Nein. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag über ein Grundstück ist nach § 311b BGB nichtig, und das Grundbuchamt trägt ohne notarielle Auflassung niemanden ein. Auch ein Handschlag unter Nachbarn oder innerhalb der Familie ändert daran nichts.
Sie sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Geschäftswert, also dem Kaufpreis — verhandeln lässt sich daran nichts, und jeder Notar kostet dasselbe. Üblicherweise fallen Beurkundung, Vollzug und Betreuung an, dazu getrennt die Gebühren des Grundbuchamts. Wichtig bei kleinen Flächen: Es gelten Mindestgebühren, deshalb wiegen sie bei einem Kaufpreis von wenigen tausend Euro anteilig schwer.
Worauf sich die Angaben auf dieser Seite stützen. Die Verweise führen zur amtlichen Fassung.
Wir geben den Inhalt der Vorschriften wieder und verlinken ihn. Ob und wie sie in Ihrem Fall gelten, beurteilen Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater: eine Rechts- oder Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht leisten.
Sternenfels (75447)
22.500 €31,21 € je m²
Mühlacker (75417)
7.500 €10,43 € je m²
Ötisheim (75443)
7.500 €5,24 € je m²
Mühlacker (75417)
9.500 €5,28 € je m²
Ötisheim (75443)
7.500 €3,32 € je m²
Hüttengröße, Genehmigung beim Verkauf und Bodenrichtwerte sind Landesrecht und unterscheiden sich erheblich. Für diese Länder sind die Angaben nachgeschlagen und mit Prüfdatum hinterlegt.
Für die übrigen Bundesländer gibt es bewusst keine Seite: Lieber keine Angabe als eine ungeprüfte Zahl, nach der jemand baut.
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