Ratgeber · Bundesrecht · Stand 29.10.2026
Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Lage und der Entwicklung in der Gemeinde eine begründete Aussicht auf Bebaubarkeit haben — § 3 ImmoWertV nennt diesen Zustand ausdrücklich. Die Aussicht ist aber kein Recht: Gebaut werden darf erst, wenn Planung und Erschließung da sind.
Die Wertermittlungsverordnung ordnet jedes Grundstück einem Entwicklungszustand zu. Am Anfang stehen Flächen der Land- oder Forstwirtschaft. Es folgt Bauerwartungsland: Flächen, bei denen eine bauliche Nutzung nach den Umständen begründet erwartet werden kann. Dann Rohbauland: planungsrechtlich bereits für die Bebauung vorgesehen, aber noch nicht erschlossen oder noch nicht zweckmäßig zugeschnitten. Zuletzt baureifes Land.
Jede Stufe bedeutet einen deutlichen Preissprung, und die Sprünge sind nicht gleichmäßig verteilt. Für Verkäufer ist das die wichtigste Information überhaupt: Wer eine Fläche im ersten Zustand zum Preis des zweiten anbietet, verkauft nicht. Wer eine Fläche im zweiten Zustand zum Preis des ersten verkauft, verschenkt Geld.
Begründet ist die Erwartung nicht durch Wünsche, sondern durch Umstände, die ein Dritter nachprüfen kann. Dazu zählen die Darstellung im Flächennutzungsplan, ein eingeleitetes Bebauungsplanverfahren, ein Beschluss des Gemeinderats, die Lage unmittelbar an einem Baugebiet und eine erkennbare Siedlungsentwicklung in diese Richtung.
Nicht begründet sind dagegen: dass der Nachbar gebaut hat, dass die Fläche eben und gut erreichbar ist, dass ein Makler es sagt, oder dass es „nur noch eine Frage der Zeit" sei. Der Flächennutzungsplan liegt bei der Gemeinde aus und ist oft online. Wer darin nichts findet, hat kein Bauerwartungsland, sondern eine Wiese.
Eine Bauerwartung kann sich über Jahrzehnte hinziehen oder ganz entfallen. Gemeinden ändern Pläne, Bedarfe verschieben sich, Naturschutz- oder Hochwasserbelange kommen dazu. Wer zum Erwartungspreis kauft, bezahlt heute für etwas, das vielleicht nie eintritt — und zahlt in der Zwischenzeit Grundsteuer auf eine Fläche, die er nicht bebauen darf.
Dazu kommt ein Punkt, den Verkäufer oft übersehen: Wird aus Bauerwartungsland später tatsächlich Bauland, kann die Gemeinde Erschließungsbeiträge erheben. Der Sprung im Wert ist also nicht in voller Höhe Gewinn.
Was diese Seite ist und was nicht. Wir stellen die Rechtslage dar, so wie sie in den genannten Vorschriften steht. Das ist keine Rechts- und keine Steuerberatung, und es ersetzt keine Auskunft der Behörde: Verbindlich entscheidet immer das zuständige Amt. Für Ihre Anfrage dort haben wir fertige Texte zum Kopieren.
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Der nächste Schritt nach diesem Text ist fast immer eine Frage an eine Behörde. Diese Schreiben können Sie kopieren, ausfüllen und abschicken — kostenfrei, ohne Anmeldung.
An: Das Bauamt (manchmal Stadtbauamt, Bauverwaltung oder Fachber · Meist wenige Tage bis zwei Wochen. Die Auskunft ist in der Regel gebührenfrei.
An: Die untere Baurechtsbehörde, bei Gartengebieten zusätzlich d · Ein bis zwei Wochen.
An: Die untere Landwirtschaftsbehörde, meist beim Landratsamt (o · Die Auskunft meist eine bis zwei Wochen. Das Genehmigungsverfahren selbst dauert länger.
An: Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, meist beim Lan · Oft sofort online über das Bodenrichtwertportal des Landes, sonst wenige Tage.
An: Den Verkäufer, schriftlich. Diese Anfrage geht nicht an eine · Sollte vor dem Notartermin beantwortet sein.
Flächen, die nach ihrer Lage, der Entwicklung in der Gemeinde oder anderen nachprüfbaren Umständen eine begründete Erwartung auf künftige bauliche Nutzung haben. Der Begriff steht in § 3 ImmoWertV als eigener Entwicklungszustand. Ein Baurecht ergibt sich daraus nicht.
Bauerwartungsland hat eine begründete Aussicht, mehr nicht. Rohbauland ist planungsrechtlich bereits für die Bebauung vorgesehen, aber noch nicht erschlossen oder noch nicht zweckmäßig zugeschnitten. Rohbauland ist damit die deutlich sicherere und deutlich teurere Stufe.
Deutlich mehr als landwirtschaftliche Fläche und deutlich weniger als baureifes Land. Die Gutachterausschüsse weisen für diesen Zustand eigene Bodenrichtwerte aus; wie groß der Abstand ist, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie zeitnah die Bebauung erscheint.
Das Wort Bauland fasst zusammen, was § 3 ImmoWertV trennt: Rohbauland ist planungsrechtlich vorgesehen, baureifes Land auch erschlossen und sofort bebaubar. Wer Bauland sagt, meint meist die letzte Stufe. Den Schritt dorthin macht nicht die Erwartung, sondern ein rechtskräftiger Bebauungsplan und die gesicherte Erschließung. Wann die Gemeinde plant, steht in keiner Frist.
Die Gemeinde erhebt keine Kosten, sondern Erschließungsbeiträge — eine öffentliche Abgabe, mit der sie ihren Aufwand für Straße, Kanal und Beleuchtung auf die bevorteilten Grundstücke verteilt. Beitragspflichtig ist der Eigentümer, und zwar erst, wenn die Anlage hergestellt ist. Höhe und Verteilung richten sich nach der Satzung Ihrer Gemeinde; sie erteilt dazu Auskunft. Der Wertsprung zu Bauland ist deshalb nicht in voller Höhe Gewinn.
Es ist eine Spekulation, und sie sollte als solche gerechnet werden. Prüfbar sind Flächennutzungsplan, laufende Bebauungsplanverfahren und die Siedlungsentwicklung. Nicht prüfbar ist, ob und wann die Gemeinde tatsächlich plant. Wer das Geld in dieser Zeit nicht entbehren kann, sollte es lassen.
Worauf sich die Angaben auf dieser Seite stützen. Die Verweise führen zur amtlichen Fassung.
Wir geben den Inhalt der Vorschriften wieder und verlinken ihn. Ob und wie sie in Ihrem Fall gelten, beurteilen Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater: eine Rechts- oder Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht leisten.
Hüttengröße, Genehmigung beim Verkauf und Bodenrichtwerte sind Landesrecht und unterscheiden sich erheblich. Für diese Länder sind die Angaben nachgeschlagen und mit Prüfdatum hinterlegt.
Für die übrigen Bundesländer gibt es bewusst keine Seite: Lieber keine Angabe als eine ungeprüfte Zahl, nach der jemand baut.
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