Grundstück teilen — wie geht das?

Was bei einer Teilung tatsächlich passiert

Zwei Verzeichnisse müssen zusammenpassen. Das Liegenschaftskataster führt die Flurstücke mit ihren Grenzen; das Grundbuch führt das Eigentum daran. Eine Teilung beginnt deshalb im Kataster: Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das Vermessungsamt legt die neue Grenze fest, misst sie im Gelände ein, markt sie ab und übergibt das Ergebnis der Katasterbehörde. Erst danach kann das Grundbuchamt den abgeschriebenen Teil als eigenes Grundstück eintragen.

§ 19 Absatz 1 BauGB beschreibt genau diesen letzten Schritt: Die Teilung ist die gegenüber dem Grundbuchamt abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil abgeschrieben und selbständig eingetragen werden soll. Die Vermessung ist die Voraussetzung dafür, nicht die Teilung selbst.

Eine Genehmigung braucht es meistens nicht — eine Prüfung schon

Die frühere Teilungsgenehmigung ist entfallen. Geblieben ist § 19 Absatz 2 BauGB: Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen durch die Teilung keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Plans widersprechen. Wer also so teilt, dass ein Rest übrig bleibt, der die festgesetzte Mindestgröße unterschreitet oder keine Erschließung mehr hat, schafft einen rechtswidrigen Zustand — auch ohne dass ihn jemand vorher genehmigen musste.

Im Außenbereich gibt es keine solchen Festsetzungen, und die Teilung ist dort als Vorgang unproblematisch. Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen kann aber das Agrarstrukturrecht greifen: Wer teilt, um einen Teil zu verkaufen, löst damit die Genehmigungsfrage nach dem Grundstückverkehrsgesetz aus.

Was es kostet

Drei Posten: die Vermessung, die Fortführung im Kataster und die Eintragung im Grundbuch. Die Vermessungsgebühren sind Landesrecht und richten sich nach dem Wert der Fläche und dem Aufwand im Gelände — eine bundesweite Zahl wäre in den meisten Ländern falsch. Ein Angebot des Vermessungsbüros ist kostenfrei einzuholen und die einzige verlässliche Grundlage.

Dazu kommt ein Posten, den man nicht in Rechnung gestellt bekommt: Zwei halbe Flächen sind zusammen oft weniger wert als eine ganze. Zuschnitt und Zufahrt werden schlechter, und sehr kleine Parzellen finden kaum Käufer, weil die Festkosten des Erwerbs gleich bleiben. Rechnen Sie das mit, bevor Sie teilen.

Wann Teilen nicht der richtige Weg ist

Soll nur die Nutzung aufgeteilt werden, genügt oft ein Vertrag statt einer Teilung — etwa wenn zwei Familien eine Wiese gemeinsam nutzen wollen. Geht es um das Eigentum unter Miterben, ist die Teilung nur einer von drei Wegen; häufig ist der gemeinsame Verkauf der vernünftigere.

Und wenn ein Teil ohnehin verkauft werden soll, lohnt die Frage, ob der Käufer die Vermessung nicht selbst beauftragt. Dann zahlt sie, wer den Nutzen davon hat, und der Zuschnitt entsteht nach seinen Vorstellungen statt nach Ihren Vermutungen.