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iMMo75 Freizeitgrundstück
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Bundesland · geprüft am 30.10.2026

Freizeitgrundstück in Berlin

Die Rechtslage für Freizeitgrundstücke ist überwiegend Bundesrecht und gilt überall gleich. In Berlin unterscheiden sich vier Dinge: die Größe verfahrensfreier Gebäude, der Grunderwerbsteuersatz, die Genehmigungsschwelle beim Verkauf landwirtschaftlicher Flächen und das Portal für Bodenrichtwerte.

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Wie groß darf die Hütte sein?

Verfahrensfrei sind nach § 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BauO Bln Gebäude bis 10 m² Brutto-Grundfläche — aber nicht im Außenbereich.

Die Freistellung gilt nur unter einer Bedingung: Das Gebäude muss eingeschossig sein und darf nicht im Außenbereich liegen.

Im Außenbereich hilft die Landesbauordnung hier also nicht weiter. Dort bleibt es bei der Grundregel: Für gewöhnliche Gartenhäuser gibt es keine Freistellung, und zulässig sind sie nach § 35 BauGB ohnehin nur ausnahmsweise. Freigestellt sind in der Regel nur Gebäude, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen — und dafür braucht es einen Betrieb, nicht eine Fläche.

Verfahrensfrei heißt nicht zulässig. Die Landesbauordnung nimmt Ihnen nur den Bauantrag ab. Ob das Gebäude an dieser Stelle stehen darf, entscheidet § 35 BauGB — und im Außenbereich lautet die Antwort fast immer nein. Mehr dazu im Ratgeber Darf ich hier ein Gartenhaus bauen?

Für ein Gartenhaus ist diese Zahl selten die richtige: In Berlin steht die überwiegende Zahl der Freizeitflächen in Kleingartenanlagen, und dort gilt die eigene Laubenvorschrift mit 24 Quadratmetern. Außerhalb davon sind zehn Quadratmeter wenig — und im Außenbereich, den es auch in Berlin an den Rändern gibt, greift die Nummer gar nicht. Die Vorschrift nennt daneben untergeordnete Gebäude wie Kioske, Verkaufswagen und Toiletten auf öffentlichen Verkehrsflächen und in öffentlichen Grün- und Erholungsanlagen — eine großstädtische Besonderheit ohne Belang für ein privates Grundstück.

Was in Berlin außerdem ohne Bauantrag geht

Für Berlin ist eine einzige Nummer die wichtigste — und sie betrifft die Laube. Diese fünf Nummern berühren ein Freizeitgrundstück unmittelbar.

Die Laube: 24 Quadratmeter, und hier steht die Zahl im Landesrecht

§ 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. h. Verfahrensfrei sind „Gartenlauben mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz, die in Kleingartenanlagen im Sinne des § 1 Absatz 1 Nummer 2 des Bundeskleingartengesetzes liegen und in Ausführung und Beschaffenheit § 3 Absatz 2 des Bundeskleingartengesetzes entsprechen". Kein anderes Bundesland schreibt die 24 Quadratmeter in die eigene Bauordnung; die übrigen verweisen nur allgemein auf das Bundesgesetz. Zwei Feinheiten lohnen den Blick: Der Verweis geht auf § 1 Abs. 1 NUMMER 2 des Bundeskleingartengesetzes, nicht auf Absatz 1 insgesamt, und die Laube muss dem § 3 Abs. 2 auch in Ausführung und Beschaffenheit entsprechen — also nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein. Wer eine Laube übernimmt, die ausgebaut wurde, übernimmt damit auch das Risiko.

Wochenendhäuser auf Wochenendplätzen — ohne Größengrenze

§ 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. i. Der Wortlaut ist denkbar knapp: „Wochenendhäuser auf Wochenendplätzen". Keine Quadratmeter, keine Kubikmeter, und anders als in Sachsen-Anhalt auch nicht das Wort „genehmigt". Auf Camping-, Zelt- und Wochenendplätzen sind daneben Wohnwagen, Zelte und bauliche Anlagen ohne Gebäudecharakter frei (Nummer 10 Buchst. d).

Wasserbecken ja, Schwimmbecken draußen nein

§ 61 Abs. 1 Nr. 6 Buchst. f und Nr. 10 Buchst. a. Wasserbecken bis 100 Kubikmeter Beckeninhalt stehen bei den Behältern und tragen keinen Außenbereichsvorbehalt. Schwimmbecken bis 100 Kubikmeter samt luftgetragener Überdachung stehen bei den Freizeitanlagen und sind „außer im Außenbereich" frei — dieselbe Trennung wie in Bayern, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen. In einer Kleingartenanlage ist ohnehin die Gartenordnung des Vereins die engere Grenze.

Der Zaun draußen nur für den Betrieb

§ 61 Abs. 1 Nr. 7 Buchst. a und b. Mauern, Stützmauern und Einfriedungen bis 2 Meter Höhe sind frei, außer im Außenbereich. Dort bleiben nur offene, sockellose Einfriedungen für Grundstücke frei, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb nach § 35 Abs. 1 und § 201 BauGB dienen. Geländeveränderungen sind bis 2 Meter Höhe oder Tiefe und 30 Quadratmeter frei, im Außenbereich bis 300 Quadratmeter (Nummer 9).

Brunnen, Terrassendächer und Jagdstände

§ 61 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. a und Nr. 1 Buchst. g. Brunnen sind ohne Einschränkung verfahrensfrei; das Wasserrecht bleibt unberührt, und in Berlin kommt bei Grundwasserentnahmen die Wasserbehörde regelmäßig ins Spiel. Terrassenüberdachungen sind bis 30 Quadratmeter Fläche und 3 Meter Tiefe frei. Am Ende der Aufzählung stehen die unbedeutenden Anlagen; Berlin schreibt dort „Jagdstände" wie Mecklenburg-Vorpommern, wo die übrigen Länder „Jägerstände" sagen, und nennt daneben Wildfütterungen und Bienenfreistände.

Alle Nummern am 30. Oktober 2026 im Volltext der ab 23. Juli 2026 geltenden Fassung gelesen. Verfahrensfrei heißt auch hier nur: kein Bauantrag. Ob die Anlage an dieser Stelle zulässig ist, entscheidet § 35 BauGB — und in der Kleingartenanlage zusätzlich die Gartenordnung.

Grunderwerbsteuer

Den Steuersatz legt das Land fest; § 11 GrEStG erlaubt den Ländern, vom Satz des Bundes abzuweichen. Für Berlin ist er hier noch nicht nachgeschlagen — und eine geratene Zahl wäre an dieser Stelle schlimmer als keine. Den geltenden Satz nennt Ihnen das Finanzamt, und im Kaufvertrag steht er ohnehin.

Bodenrichtwerte

Die Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB stehen im Portal BORIS-D und sind dort kostenfrei einzusehen. Wie man sie liest und was sie für eine konkrete Fläche bedeuten, steht im Ratgeber Was ist mein Grundstück wert?

Stand und Grenzen dieser Angaben. Geprüft am 30.10.2026. Landesrecht ändert sich, und die Zahlen oben sind Anhaltspunkte, keine Zusagen: Verbindlich entscheidet immer die zuständige Behörde. Für Ihre Anfrage dort haben wir fertige Texte zum Kopieren.

Inserieren können Sie hier aus ganz Deutschland, kostenfrei. Vermitteln tut iMMo75 nur zwischen Stuttgart und Karlsruhe.

Quellen

Landesrecht wird hier nicht automatisch überwacht. Maßgeblich ist das Prüfdatum oben und die Fassung im verlinkten Portal.

in Berlin ist gerade nichts eingestellt. Das ändert sich mit dem ersten Inserat — und das kostet nichts. Wer eine Fläche abzugeben hat, erreicht hier genau die Leute, die danach suchen.

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Häufige Fragen in Berlin

Wie groß darf ein Gartenhaus in Berlin sein?

Verfahrensfrei sind nach § 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BauO Bln Gebäude bis 10 m² Brutto-Grundfläche, im Außenbereich dagegen gar nicht. Bedingung: Das Gebäude muss eingeschossig sein und darf nicht im Außenbereich liegen. Verfahrensfrei heißt aber nur: kein Bauantrag. Ob das Gebäude an dieser Stelle stehen darf, entscheidet § 35 BauGB — im Außenbereich regelmäßig nein.

Ist ein Gartenhaus in Berlin genehmigungsfrei?

Das Gesetz sagt „verfahrensfrei", und das ist nicht dasselbe wie „erlaubt": Es nimmt Ihnen nur den Bauantrag ab. Verfahrensfrei sind nach § 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BauO Bln Gebäude bis 10 m² Brutto-Grundfläche — im Außenbereich dagegen gar nicht. Ob das Gartenhaus dort stehen darf, ist eine zweite, davon unabhängige Frage, und im Außenbereich lautet die Antwort nach § 35 BauGB fast immer nein.

Wie viele Quadratmeter Gartenhaus sind in Berlin erlaubt?

Hier steht die Fläche tatsächlich im Gesetz: § 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BauO Bln nennt 10 m² Brutto-Grundfläche. Das ist die Ausnahme — die meisten Länder rechnen in Kubikmetern Brutto-Rauminhalt, weshalb Angaben aus Ratgebern anderer Länder hier nicht übertragbar sind. Und in jedem Fall: Die Zahl sagt nur, dass kein Bauantrag nötig ist. Ob das Gebäude dort stehen darf, entscheidet § 35 BauGB.

Brunnen bohren in Berlin — braucht man eine Genehmigung?

Baurechtlich nicht: § 61 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. a BauO Bln nennt Brunnen ohne Einschränkung unter den verfahrensfreien Vorhaben, es ist also kein Bauantrag nötig. Das Wasserrecht ist davon aber unberührt, und dort liegt die eigentliche Hürde — § 46 WHG stellt nur einzelne Benutzungen des Grundwassers frei und erlaubt den Ländern zugleich, das in beide Richtungen zu ändern. Fragen Sie vor dem Bohren bei der unteren Wasserbehörde nach. Was dabei gilt und welche Fälle § 46 WHG nennt, steht im Ratgeber „Strom und Wasser auf der Parzelle".

Wochenendhaus oder Datsche in Berlin kaufen — und darf es dort stehen?

§ 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. i BauO Bln stellt Wochenendhäuser auf Wochenendplätzen frei — denkbar knapp formuliert, ohne Größengrenze und anders als in Sachsen-Anhalt auch ohne das Wort „genehmigt". Das betrifft nur den Bauantrag, nicht die Zulässigkeit. Beim Kauf ist deshalb die erste Frage nicht die Größe, sondern die Lage: festgesetztes Wochenendhausgebiet, genehmigter Wochenendplatz oder schlicht Außenbereich? Das sagt Ihnen die Gemeinde kostenfrei, und es steht in keinem Exposé.

Wochenendgrundstück kaufen in Berlin — worauf muss ich achten?

Auf dieselben drei Dinge wie überall, nur mit den Zahlen dieses Landes: Liegt die Fläche im Außenbereich, steht dort etwas Genehmigtes, und ist die Zufahrt gesichert? Dazu kommt die Größe, bis zu der § 61 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BauO Bln ein Gebäude ohne Bauantrag zulässt, und bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen die Frage, ob der Verkauf eine Genehmigung braucht. Angebote stehen hier gesammelt in der Liste, nicht nach Ländern getrennt — eingestellt werden kann aus ganz Deutschland.

Freizeitgrundstück in Berlin kaufen, pachten oder mieten — was ist möglich?

Alle drei, und sie sind rechtlich nicht dasselbe: Kaufen braucht den Notar, Pacht überlässt die Fläche samt Erträgen, Miete nur den Gebrauch. Im Kleingarten wird überhaupt nicht gekauft, sondern gepachtet. Was das im Einzelnen bedeutet, steht in den Ratgebern zum Kaufablauf und zum Verpachten. Eingestellt werden kann hier aus ganz Deutschland, kostenfrei — die Liste ist nicht nach Bundesländern getrennt.

Grundstück in Berlin bebauen oder einzäunen: welche Regeln setzt die Bauordnung, wann brauchen Sie eine Baugenehmigung?

Zwei Ebenen, und sie werden ständig verwechselt: Die Bauordnung nimmt Ihnen nur den Bauantrag ab — die Größen dafür stehen oben auf dieser Seite. Ob überhaupt gebaut werden darf, entscheidet § 35 BauGB, und im Außenbereich lautet die Antwort für Gebäude fast immer nein. Daraus folgt die Reihenfolge: erst die Zulässigkeit klären, dann die Größe. Beim Zaun unterscheiden sich die Länder stärker als bei jedem anderen Thema; die Regel für dieses Land steht im Abschnitt oben.

Was kostet ein Freizeitgrundstück in Berlin, und wo finde ich Preise und Bodenrichtwert?

Im Portal BORIS-D. Die Bodenrichtwerte werden nach § 196 BauGB von den Gutachterausschüssen ermittelt und sind dort kostenfrei einzusehen. Für land- und forstwirtschaftliche Flächen gibt es eigene Richtwerte, die deutlich unter den Bauland-Werten liegen.

Rechtsgrundlagen

Worauf sich die Angaben auf dieser Seite stützen. Die Verweise führen zur amtlichen Fassung.

Wir geben den Inhalt der Vorschriften wieder und verlinken ihn. Ob und wie sie in Ihrem Fall gelten, beurteilen Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater: eine Rechts- oder Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht leisten.